Городской информационный портал "БЛИЖЕ К ДОМУ"

ХИМКИ,

КУРКИНО

х-пресс
Все порталы БЛИЖЕ К ДОМУ: Долгопрудный, Ивантеевка, Королев, Красногорск, Лобня, Митино, Мытищи, Пушкино

Local Banner System

Полезные советы >>> Недвижимость

Мошенничество и кидание

Квадрум. Мошенничество и кидание Если судить по существующему у риэлтеров «черному списку» (в него включены зафиксированные случаи мошенничества, вымогательства, недобросовестной конкуренции, невыполнения договорных обязательств со стороны фирм, частных маклеров и агентов), то лидерство по числу афер удерживает срочная покупка недвижимости (когда объект продается на 15-20% дешевле реальной стоимости, а деньги требуются через 3-5 дней, иногда до окончания оформления), - примерно одна шестая часть всех таких предложений - откровенное мошенничество.

Второе место - у аренды недвижимости (квартир, офисов, магазинов, складов). В зависимости от характера сделки, один вариант из восьми - десяти (10-12%) носит криминальный характер - это связано с тем, что подобные мошенничества очень легко организовать. Аренда и продажа прав аренды для фармазонщиков своего рода «первый класс, вторая четверть» - ведь стороны (хозяева и арендаторы) всячески стремятся уклониться от уплаты налогов и других обязательных сборов, да и система регистрации прав на помещения, принятая в настоящий момент, дает много лазеек для злоупотреблений.

Далее следует сделка, именуемая среди профессионалов «чистая купля-продажа», т.е. покупка жилплощади у владельцев на вторичном рынке или в доме-новостройке. В этих случаях на крючок аферистов попадается в среднем один клиент из пятнадцати-шестнадцати (6-7%). При этом учитываются только зарегистрированные сделки (попыток мошенничества, например, с получением предоплат, совершается, конечно, больше).

На четвертом месте по количеству афер - всевозможные схемы «альтернативы», т.е. обмена жилья путем его купли-продажи (сначала квартиры «обмениваются» на всеобщий эквивалент - деньги, а потом на них покупается другая жилплощадь). Здесь жертвой становится в среднем каждый двадцатый участник сделки - ему не отдают деньги за проданную квартиру либо приобретают в качестве «альтернативы» жилье ненадлежащего качества или с «историей», чаще всего криминальной. Сюда же можно отнести и «саморасселения» - когда жильцы коммунальной квартиры хотят разъехаться самостоятельно, не обращаясь к помощи профессиональных риэлтеров. Такая самодеятельность часто заканчивается тем, что бывшую коммуналку они продают на законных основаниях, а новые квартиры приобретают у аферистов (когда мошенничество вскрывается, невезучие жильцы просто оказываются на улице).

Самой безопасной из всех видов квартирных сделок считается «натуральный обмен» - когда квартира или комната меняется не на деньги, а на другую жилплощадь. В этом случае «на кону» стоит не полная стоимость объекта, как при альтернативе, а всего лишь доплата, поэтому афер в этом сегменте рынка меньше всего - 3-3,5% (одна сделка из тридцати). Исключение - обмен приватизированного жилья на неприватизированное - здесь мошенники используют несостыковку баз данных государственных организаций, оформляющих подобные сделки (в Москве это УФРС и Мосжилсервис). Однако с введением с 01.03.2005 г. нового ЖК РФ подобные сделки больше не проводятся.

Основные виды афер с недвижимым имуществом, с которыми Вы можете столкнуться, таковы:

 

  1. Продажа или аренда чужой жилплощади

     

    Однажды мы столкнулись с ситуацией, когда незадачливый мошенник пытался продать волнорез, прав на который у него явно не было.

    Аферисты совершают сделки с квартирами и домами, которые им не принадлежат, и настоящие хозяева ничего об этих сделках не знают. Технические приемы здесь весьма разнообразны: это и получение дубликатов правоустанавливающих документов, и их подделка, и компьютерные аферы с базами данных собственников жилья (в Москве, к счастью, такое было возможно только до 1 апреля 1994 г., когда была разработана и введена эффективная система защиты от хакеров); и самое частое - подделка паспортов владельцев (переклейка фотографии, использование утерянных паспортов, чистых бланков, получение за взятку «законного» паспорта в милиции после его утери хозяином, но уже с фото другого человека, а также банальное гримирование). Бывают случаи продажи неприватизированной квартиры или «мнимого умершего».

     

  2. Многократная продажа или аренда

    В этом случае аферист продает или сдает (а иногда делает и то и другое) квартиру сразу нескольким лицам, получая со всех них деньги (полностью или авансом). Техника здесь отработана до совершенства - получение дубликатов, изготовление фальшивок, компьютерные аферы, подделка паспортов. Рекорд, который был установлен по Москве, - одна квартира была продана сразу в 5 разных мест и одновременно в 17 сдана.

     

  3. Сделки с «паленой» жилплощадью

    Покупателю предлагают (очень часто по более низкой цене) «палево» - квартиру, против бывших владельцев которой были совершены насильственные действия (они выехали под угрозами, насильно удерживаются, пропали без вести или убиты). Конечно, такой вариант сначала проходит «отмывку» (быстро переоформляется на абсолютно «чистого» и живого гражданина, вступившего в преступный сговор с фармазонами). Предыстория сделки выясняется, к сожалению, после того, как аферисты получили деньги...

     

  4. Сделки с «юридически грязной» недвижимостью

    Мошенники предлагают «лоху» (опять-таки часто по более низкой цене) «грязную» квартиру или дом, отягощенные юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как государственными (следственный, прокурорский или судебный арест), так и гражданскими (семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав несовершеннолетних, пожизненная рента, а также рядом других). Иногда так поступают «загнанные в угол» собственники квартир, так как все сведения о наложении запрещений попадают в БТИ и органы госрегистрации в среднем через 3-5 дней после вынесения решения, что вполне достаточно, чтобы срочно найти покупателя и «впарить» ему грязный объект за «очень смешную» цену (а деньги получить до начала оформления).

     

  5. Лжеоформление сделок

    В этом случае возможна схема «лженотариус», когда помощником нотариуса или другим сотрудником нотариальной конторы фабрикуется необходимая запись в реестре или лжерегистрация в органах юстиции: покупателю заявляют, что сделка прошла регистрацию, и получают с него оговоренную сумму, продавцу же организуют подлинную регистрацию, но его деньги снимают с банковской ячейки по подложным документам или доводят дело до окончания действия договора аренды ячейки.

    Заканчивается все тем, что сделки, оформленные по схеме «лженотариус» и «лжерегистрация», являются ничтожными, т.е. не имеющими юридической силы, а деньги аферисту отданы...

     

  6. Лжеадреса

     

     Доверчивого «лоха», особенно иногороднего, приводят смотреть роскошную квартиру в центре Москвы, а документы оформляют на однокомнатную «хрущобу» в Кузьминках. Здесь используются совпадения в именах улиц (знаете ли Вы, уважаемый читатель, что в Москве имеются, например, Измайловские площадь, бульвар, улица, проезд, проспект, вал, шоссе, причем все неблизко друг от друга); или организуется навеска необходимых табличек на дома или квартиры, особенно там, где есть корпуса или строения. Очень часто подобное встречается при сделках с загородной недвижимостью - показывают роскошную трехэтажную виллу, а документы оформляют на халупу-подсобку.

     

  7. Лжеобмены и лжерасселения

    Разновидностей «обмана при обмене» столь много, что трудно на чем-либо остановиться. Чаще всего используется банальное «кидание», т.е. доплата «лоху» не отдается, встречается также «обмен» на квартиру, партнеру не принадлежащую (см. схемы 1 и 2), «под сорванную сделку» в процессе приватизации (при обмене частной квартиры на муниципальную) и ряд других.

    Лжерасселение заключается в том, что фармазоны предлагают жильцам коммунальной квартиры очень хорошие варианты разъезда и после их согласия оформляют сделку так, что бывшая коммуналка продается абсолютно законно, а меньшие квартиры для жильцов приобретаются по схемам 1 (чужие) или 2 (многократные). В результате несчастные коммунальщики оказываются на улице, а аферисты «имеют» с покупателя рыночную стоимость проданного жилья.

     

  8. Лжедоверенности

    Мошенник оформляет квартиру или дом от своего имени, но по недействительной доверенности от продавца. Техника проведения подобных афер весьма проста и совершенна - наряду с откровенной липой и «палевом» Вам могут показать и подлинные доверенности, но за день до того, когда по ним будет совершена сделка, «доверителя» заставят сделать в нотариальной конторе заявление об аннулировании доверенности. Естественно, сделка с подобным документом ничтожна: никакой юридической силы она иметь не будет. Встречаются также случаи преступного сговора фармазонов с собственниками квартиры. Сначала хозяин идет к нотариусу и дает доверенность, но подписывает ее так, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это рука хозяина. Квартира продается поверенным-аферистом, а когда деньги получены, к «лоху-покупателю» является хозяин и утверждает, что никому он доверенность не выдавал и квартиру не продавал.

     

  9. Получение предоплаты

    Аферы по принципу «вечером деньги - утром стулья» имеют место и на рынке недвижимости. Например, Вы даете «продавцу» квартиры аванс, а тот благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток «лохов». Другой вариант: аванс будет Вам возвращен через месяц-два после его беспроцентной «прокрутки». Бывает и так: лжепокупатель сначала даст деньги, а потом станет его вышибать с продавца в двойном - пятерном размере. Повод всегда придумают - была бы спина, найдется и вина.

     

  10. «Куклы» различных видов

     

    Аферисты рынка недвижимости не гнушаются и таких приемов, как просто подсунуть «куклу».

    Аферы этого типа используются при передаче наличных денег. Вместо таковых Вам могут впихнуть пачку резаной бумаги, фальшивые купюры, подменить чемодан с деньгами, предложить для проверки подлинности долларов лжедетектор валюты (он покажет, что и туалетная бумага является настоящими «стольниками», а настоящие, наоборот, фальшивыми), подменить список переписанных купюр или папку с документами. Главный принцип фармазонов-кукольников: «Ловкость рук - и никакого мошенничества».

     

  11. «Риэлтерская шваль»

    Так называются мелкие аферисты, не гнушающиеся суммами в 50-100 долл. с клиента. Эти деньги могут попросить за просмотр квартиры, которую никто не собирается продавать или сдавать, или за вхождение в мифическую компьютерную базу данных, или за сведение с «нужным партнером». Психологический расчет «швали» весьма точен - где оборачиваются лимоны, там штуки не считают, и обманутые клиенты в подавляющем большинстве случаев не станут качать права.

     

  12. Искусственное признание сделки недействительной

    Это самая интеллектуальная и изощренная афера, на языке фармазонов именуемая «признанка», - совершение сделки с такими условиями, чтобы в дальнейшем признать ее через суд недействительной.

Естественно, творческая мысль аферистов не стоит на месте - постоянно изобретаются более изощренные и совершенные схемы мошенничества. На рынке недвижимости идет, как и в любом бизнесе, соревнование «снаряда и брони» - риэлтеры, муниципальные и правоохранительные органы также набираются опыта и все более успешно противостоят попыткам обмана и надувательства.

При совершении сделок с недвижимостью «верить на слово» нельзя никому, даже знакомым людям!

Мошенники при помощи нехитрых психологических приемов манипулируют поведением жертвы, подсознательно внушая, что перед Вами честные и порядочные люди. Давайте рассмотрим наиболее распространенные «отмычки» к душе «лоха», с которыми можно столкнуться.

 

  1. Дешевый сыр - только в мышеловке!

    Аферисты реализуют здесь старый воровской принцип - «жадность фраера погубит». Вам предлагают очень дешево купить у них или дорого купить у Вас, либо сверхвыгодные условия сделки. Будьте начеку. Важный сигнал об опасности - подсознательное ощущение, что Вам неожиданно крупно везет.

     

  2. Спешка нужна в двух случаях...

    Правильно - только при ловле блох и при поносе. У фармазонов будет масса объяснений, почему надо торопиться (причем часто они сами об этом рассказывают, Вы их за язык не тянете): «Через неделю улетаю на ПМЖ в Америку, вот виза и билет», или «Эту квартиру продаю, другую покупаю, там меня будут ждать только три дня», или «Взял взаймы у друга, нужно срочно вернуть долг». Стоп. Не торопитесь принимать решение и отдавать деньги, слегка притормозите события, тщательно все проверьте.

     

  3. «Сам я лох»

    В этом случае мошенник может применять две основные тактики: или предстанет перед вами в виде типичного «незнайки», который якобы слабо представляет, как совершаются сделки с недвижимостью (такие люди обычно задают вопросы типа «а сколько вы заплатите»), или изображает из себя человека «широкой души», привыкшего сорить деньгами. Это делается для того, чтобы «фраер ушастый», т.е. Вы, утратил бдительность. А он только того и ждет...

     

  4. «Святее папы римского…»

    В этом случае мошенник строит из себя очень въедливого и дотошного клиента, который проверяет и перепроверяет все полученные от Вас сведения сверх всяких разумных пределов. Такое свое поведение человек мотивирует тем, что «меня уже четыре раза пытались обмануть». Жертва снова утрачивает бдительность - мол, зачем собирать информацию еще, если все и так троекратно перепроверено, да и оппонент боится меня гораздо сильнее...

     

  5. Панибратство, или «Любовь с первого взгляда»

    Когда используется этот прием, аферист изображает из себя этакого рубаху-парня: сразу переходит на «ты», предлагает выпить за дружбу, дешево льстит. В дальнейшем в голову жертвы внедряется принцип: «Ты - честный, и я - честный». И как только Вы предпримете первые попытки проверить личность Вашего «дружбана» или документы по сделке - тот искренне огорчается: «Я к тебе со всей душой - а ты...» На этом и строится весь расчет - зачем приставать к хорошему и честному человеку со своими мелочными придирками?

    Если партнер по сделке - лицо противоположного пола, то аферист (или аферистка) может изобразить безумную влюбленность, воспылать этакой африканской страстью к жертве. Попадаются на такую «разводку» даже люди с вполне устроенной личной жизнью. В более сложных случаях, когда с «лохом» (или лохиней) работает группа мошенников, то смазливая девочка (или «мальчик-колокольчик») могут быть специально приставлены к жертве (вспомните сцену из «Бриллиантовой руки»: - Ксива? Хаза? Клиент? Гонорар... ). Рекомендации в этих случаях очевидны: держите дистанцию! При работе на рынке недвижимости принято обращение «на Вы» и по имени-отчеству, вне зависимости от пола, возраста и имущественного положения. А пить на брудершафт или закручивать интрижку все-таки лучше после совершения сделки.

     

  6. «Злой и добрый следак»

    Этот прием взят фармазонами из милицейской практики, когда допрос ведут по очереди «злой» и «добрый» следователи.

    «Владелец» квартиры изображает из себя «злого» - после любого Вашего требования о проверке он начинает грубить, сквернословить и топать ногами. «Добрый», который представляется либо доверенным маклером, либо юристом, либо родственником, начинает его успокаивать и даже принимает сторону жертвы. В конце спектакля «злой» хлопает дверью и якобы уходит, а «добрый» внушает Вам, что «он такой вот человек» и обещает все уладить сам или дает гарантии от своего имени.

    При этом происходит подмена субъекта сделки - «доверенный маклер» говорит, что «Я за все отвечаю», или «Вот мой паспорт, у меня трое детей, поехали ко мне домой, все проверите», или «Сделку буду вести я, а он даст мне доверенность».

    В конце концов, когда Вас «кинут», «добрый доктор Геббельс» скроется (дети, дом и прописка, естественно, у него фиктивные), а «злой» скажет, что его аналогично обманули.

     

  7. «В два смычка...»

    Эта группа приемов рассчитана на «разводку» психологически неопытных посредников по сделке. Сначала Вам звонит «продавец» квартиры, на следующий день - «покупатель», которому именно такая квартира нужна. Аферисты, естественно, работают в паре. Далее разыгрывается спектакль, в результате которого Вы оказываетесь должны «покупателю» сумму денег, равную стоимости квартиры «продавца». На эту тему у фармазонов очень много вариаций...

     

  8. Роскошь и интеллект

    Когда группа мошенников организует крупную аферу, например, против владельцев элитного жилья или собственников нежилого помещения, они (аферисты) на несколько дней снимают роскошный офис в престижном бизнес-центре, привозят туда клиентов на дорогом автомобиле (арендованном на 2-3 часа), изображают из себя очень богатых, интеллигентных и преуспевающих бизнесменов. Доверчивому «лоху» кажется, что все так и есть на самом деле...

     

  9. «От обратного»

    В этом случае фармазон представляется действующим или бывшим сотрудником правоохранительных структур (милиции, госбезопасности, прокуратуры или налоговых органов), иногда показывает «служебное удостоверение» или нарочно забывает на просматриваемом объекте портфель или папку с «документами». При обработке жертвы он начинает подробно рассказывать Вам все то, о чем написано в этих главах, - как мошенники обманывают доверчивых людей, причем для видимости правдоподобия приводит примеры «из собственной практики» или называет фамилии высокопоставленных руководителей: «Я с Куликовым в 80-х годах вместе работал в 5-м отделе МУРа». Психологический расчет «лжесотрудника» весьма прост: раз человек об этом (схема мошенничества) заранее говорит, значит, сам так делать никогда не станет.

    О взаимоотношениях с подлинными или мнимыми представителями силовых или проверяющих структур у нас еще пойдет речь, но проще всего сделать так: позвонить или прийти в соответствующее учреждение (подразделение, отдел) и поинтересоваться насчет личности «сотрудника». Бояться здесь нечего: Ваши действия вполне законны и естественны, если, конечно, Вы объясните цель своего визита (в случае чего будет оказана необходимая помощь по задержанию афериста).

     

  10. «Люди гибнут за металл...»

    Приходилось ли Вам, дорогой читатель, видеть перед своими глазами большую сумму наличных денег, которые, по логике вещей, скоро станут Вашими? Вспомнили свои ощущения? Деньги не только портят человека, но и отключают у многих внутренние тормоза. А дальше - уже дело техники: хочешь иметь эту сумму в своем кармане - делай, как я предлагаю...

    Аферисты могут продемонстрировать «издалека» крупную сумму денег, которая у них имеется для совершения сделки (на самом деле это «правильно» запечатанная в целлофан резаная бумага), предъявить «супердоллары» разного уровня и качества изготовления, положить подлинные купюры «на стол» (типа «подпишешь документы - забирай аванс») или действительно внести «предоплату».

     

  11. «Важный человек (важняк)»

    В случае реализации этой схемы аферист (вместе с соучастниками) представляется жертве «государственным мужем» - депутатом, генералом, сановником или даже иностранным дипломатом. Конечно, «важняка» жертве показывают максимум два-три раза, все переговоры от его имени ведут «помощники» и «референты». Для совершения подобной аферы, безусловно, требуется «реквизит» - автомобиль с «флажком» на номере или капоте, «кабинет» в государственном учреждении (или соответствующая табличка на фасаде здания), роскошный офис «помощников» и «референтов». Конечно, такие аферы встречаются чаще при обмане бизнесменов средней руки (на рынке недвижимости - при операциях с нежилыми помещениями, в строительстве и при покупке элитного жилья и коттеджей). Очень часто, чтобы сэкономить на реквизите, фармазоны покрывают сделку завесой жуткой секретности: «Если узнает пресса, что Иван Иванович покупает такую усадьбу…» или предлагают жертве моментальное решение всех его проблем в государственных органах: «Попросим шефа, он сможет организовать звонок в Администрацию Президента...».

    Конечно, проверить личность «важняка» представляется делом весьма затруднительным (даже профессиональные службы безопасности за подобные «заказы» часто не берутся), но с «помощников» вполне уместно потребовать документы и провести стандартную проверку их самих, офиса, автомобилей и всего прочего показанного «реквизита».

     

  12. «Копия лучше оригинала…»

    Этот прием работы фармазонов очень похож на предыдущий: разница заключается в том, что мошенники представляются от имени солидной риэлтерской или девелоперской фирмы, имеющей устойчивую репутацию на рынке. Чаще всего мозговым центром подобной аферы является бывший (или иногда действующий) сотрудник организации-«оригинала», имеющий доступ к служебным документам. Встречаются случаи, когда руководство фирмы знает о существовании «двойника» и имеет определенную долю с этого, хотя факт подобного преступного сговора сторон практически недоказуем.

Квалифицированная защита от психологических приемов, о которых шла речь выше, требует от человека большой выдержки и в отдельных случаях специальной «антиманипулятивной» подготовки: практика показывает, что даже зрелые люди, имеющие к тому же солидный опыт руководящей работы или практического общения, попадаются на те нехитрые «разводки», которые рассматривались в ответе на вопрос. Конечно, поняв, кто перед Вами, можно попытаться «переиграть» мошенника, но более рационально в подобном случае «выйти из игры», т.е. либо прекратить под благовидным предлогом общение с аферистом (если, конечно, не переданы или не получены какие-либо денежные средства), либо сделать так, чтобы фармазон «сам отстал».

Вадим Шабалин, автор книги «Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках»

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

Квадрум. Журнал

<<< назад